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14、進入地產“白銀”時代,銷售規模見頂、利潤率下行、競爭加劇之後,開發商唯有轉型,存在佈局重劃、產業拓展、模式切換三條路徑

7、歷史上看,房地產投資增速是到位資金來源及行業銷售額的滯後指標,2014 年行業到位資金的快速下降將繼續拖累房地產投資增速;目前行業可售庫存依然在高位,拿地未有明顯起色,預期2015 年新開工將繼續縮減,從產業邏輯鏈看,行業投資增速恢復上行需要等待可售庫存系統性下降,拿地恢復時點或在2015 年2 季度及以後。

事實上,每一次中國經濟陷入下行周期之時,房地產跟著就由調整轉入上行,時間多則2-3年或短則1年半,中央政府通過多輪貨幣、財政、稅收、房地產、投資的政策刺激,讓房地產成為中國經濟“軟著陸”的安全氣墊,平穩度過。

王小廣說,樓市下行,政府不會再來一次不負責任的泡沫,那樣很容易造成不可收拾的局面。他認為本次房產調整歷時至少5-10年,而這期間的房產市場可能會起伏不定,但總體來說是全面下行的。初步預測,包括今年在內的未來三年將是房產市場最困難的時期,會有大部分的中小房地產商面臨破產倒閉。

自1998年住房制度全面改革以來,中國住房市場化程度不斷提高,住宅投資增速明顯,住房供給規模快速增加。1998-2013年,中國城鎮住宅投資額由4311億元增加到58951億元,年均增長19%。城鎮居民住房條件明顯改善,人均住房建築面積從1998年的18.7平方米提高到2012 年的32.9平方米。

截至8月底,全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米,環比增長1.3%,同比增長22.6%。35個城市新房去化周期為17.5個月。

近幾年來市場供應量迅速上升,主要由3個原因所致。首先,為應對金融危機,2008年國內釋放大量流動性,但由於實體經濟不振,大量的資金直接或間接地進入瞭房地產領域。

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現在來看,2014年已進入最後兩個月,那麼2015年房價會跌嗎?

房企減少拿地、放緩開工節奏等戰略收縮已成既定事實,存貨積壓、現金流緊張、負債率攀升讓開發商放慢擴張步伐。

隨著之前眾多城市舊改項目的經驗總結,人們已經普遍意識到,舊城改造給城市帶來的並不僅是在新容積率下各物業的再組合,而是城市價值的再創造。舊城區在新城市發展趨勢下所承載的應該是未來的價值。這些未來的價值,往往通過商業早期傳遞給市場。

針對目前樓市庫存量大、消化時間長的問題,任志強此前認為,不是所有的庫存都能消化,有些庫存可能再過10年也消化不瞭,比如鄂爾多斯這樣沒人的地方,庫存就一直都消化不瞭,但在全國統計中,庫存總量會逐漸累積起來。

20、實現國際化則需要高度的金融化,加杠桿實現跨地區、高回報的“小而美”

數據顯示,1-9月份,房地產開發企業土地購置面積2.40億平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份縮窄1.4個百分點;土地成交價款6781億元,同比增長11.5%,增速下降1.3個百分點。9月份土地市場需求仍未見明顯起色。

13、國際經驗看,除非土地供給嚴格被控制,地產商高利潤率不可持續:我們比對其他國傢/地區開發商發展經驗發現,由於地產開發商行業並未形成核心進入壁壘,除瞭土地供給嚴格被控制的城市型經濟體(比如香港),開發商開發業務的毛利率均在20%左右波動,而凈利潤率都在10%以下。

日前,世界銀行發佈《中國經濟簡報》將2014年的增長預測下調至7.4%,並預計2015-2016年的GDP平均增速將下降,其中,2016年將降至7.1%。

“從總的庫存量的情況看,和今年減少的銷售量來看,再加上政府提供的住房銷售情況來看,今年至少到7月份為止,我們的總需求並沒有下降,而且應該還是在上升的。”

而同時,美國、中國臺灣等經濟體,實現縱向一體化、跨領域多元化的主要路徑是通過並購,而非自身培育,因此,在行業增長空間見頂情況下,我們認 為,未來三到五年,中國將有更多地產產業內並購案例(類似美國1990-2002 年間),及中小型公司跨行業多元化案例(類似中國臺灣地區的1992 年~2002 年)出爐。

國傢統計局發佈數據顯示,9月份70大中城市房價環比無一上漲,除廈門新建商品住宅價格環比持平外,其餘城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降,創下瞭歷史紀錄。分析人士亦表示,最近一年買房的人大部分都虧瞭。

內容來自sina新聞

2、行業庫存去化周期在年底出現改善跡象。

16、從產業發展角度看,未來主流大開發商將更加傾向於縱向一體化,而中小型公司則實現跨領域多元化。

過去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一轍,即使是經濟與政策及政治三大背景不同環境,這五個調整周期本質上就是靠房地產與貨幣及投資“雙驅動”推進中國GDP10%增速,到2011年-2014年的平均增速預計7%-7.5%。

分析人士認為,7%的增速是不可持續的,在短期內,2015年將會是一個轉折點,過瞭2015年中國經濟有可能加速下行。

前幾年各地熱衷於開發房地產,如今,樓市供應速度已快於銷售速度,而住房庫存也悄然翻倍。

統計顯示,截至今年8月末,商品房待售面積56160萬平方米,與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比,增幅達到86.4%。過去兩年多,全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比,最近4年來,全國商品房庫存增加瞭約190%。

在城鎮商品住房市場不斷發展,居民住房水平不斷提高的同時,我國住房保障體系逐步建立並不斷完善。特別是進入“十二五”時期以來,保障性安居工程建設加快推進,住房保障受益群體持續擴大。

縱覽各國/地區開發商發展歷程,可以將開發商的轉型之路歸結為“佈局”、“產業”及“模式”三個維度,展望未來三到五年,我們預期在行業規模增長空間見頂情況下,將迎來開發商轉型良機。

19、傳統大國經濟體中,土地持有開發商都是以國內市場為主,因此行業下行周期中模式上需要降杠桿、輕資產

近日,業內人士發佈瞭深度報告,對中國房地產業在2015年的走勢進行瞭詳盡的預測,總結出20條重大行業趨勢預測結論。

模式的另一個極端則是高度金融化,這個在商業地產、資本市場雙發達的經濟體較為突出,往往出現在產業發展周期後端(住宅建設量大幅萎縮或者處於城市型經濟體),且金融業高度發展之後,其突出模式就是房地產基金的高速發展,脫離產業持有實現金融投資化、國際跨區域佈局,比較典型的案例有新加坡的凱德臵地,美國的鐵獅門等等。

2015年房地產市場重大預測20條

15、開發商未來要重點佈局“核心,核心還是核心”的前20%一二線城市

從2011年“十二五”計劃開始提出建3600萬套保障性住房,2012年計劃簽任務書開始建設,2013年下半年就開始大量的進入市場,“這一部分的量是非常大的。現在看,如果按5年計劃3600萬套,意味著每年要700萬套。加上棚改又增加瞭1200萬套。”

截至2012年年底,中國累計用實物方式解決瞭3100萬戶城鎮傢庭的住房困難,覆蓋面達到12.5%。如果“十二五”期間能順利完成3600 萬套保障房新開工任務,到2015年年底,全國就可以累計用實物方式解決5178萬戶城鎮傢庭的住房困難,城鎮傢庭保障覆蓋面將達到20.4%。

1、未來供給面趨收縮,投資活動趨保守,新開工收縮,2015年供應下降5%。

屆時中國住房市場結構會發生很大變化,政府在解決城鎮中低收入傢庭住房困難方面將發揮更積極的作用。

但未來住房潛在需求將逐年下降,市場重心轉為“改善”+“保障”,調控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉為鼓勵住房消費、防范房地產市場風險。

5、土地制度:鼓勵舊城改造,嚴控特大型城市新增建設用地;或將有改性/城市更新的制度性框架出臺。

近年來,相對於土地保有量大的城市,不少土地資源或腹地有限的二三線城市在探尋新區發展的同時,也正在踐行大規模的舊城改造。

中國國傢行政學院決策咨詢部研究員王小廣表示“明年樓市可能迎來最困難時期。”

中國國土資源部此前向社會公佈《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》,明確耕地保護優先原則,將重點控制東部地區特別是京津冀、長三角、珠三角建設用地規模;嚴禁在流轉農地上建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅會所等。

目前,中國土地開發強度總體偏高,建設用地存量大、利用效率低。官方在中共十八屆三中全會、中央經濟工作會議等重要會議上,多次強調嚴守18億畝耕地保護紅線、耕地數量和質量保護並重等。

今後,人口500萬以上特大城市的中心城區,除瞭生活用地及公共基礎設施用地,原則上不再安排新增建設用地。但是,何謂“生活用地”,是否包括商品房用地;“原則上不再新增供地”如何執行,成為房地產市場的最大懸念。

6、2015年是房地產投資的“小年”,預計投資增速降速至8%,新開工面積同比下降10%,以下第7點成其理由。



8、按揭貸款支持將有所好轉,預計銷售額同比增長5%左右,銷售面積同比增速3%。行業銷售指標的先行指標則是信貸增速,中金宏觀組預計 2015 年M2 增速依然將保持13%的同比增長,新增信貸額達9.5 萬億元,按照過往經驗,新增信貸的15%~20%將用於按揭貸款投放,加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度,我們估計全年新發放按揭貸款將在3.4 萬億左右,同比增長14%,將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91 萬億。

9、9大重點城市數據顯示,2015 年供需缺口將收窄,預計城市供應同比下降7%,需求同比回暖9%。

10、中小型城市面臨高基數,回暖幅度偏弱:而看到中小型城市,比如我們觀察的2.5 線城市及三四線城市(中金2.5 線城市定義為,除開40 個一二線城市外、房地產市場發展情況較好的46 個地級市),近年來逐步進入市場發展的平穩期(類似二線城市的2009~2014 年),限於高基數,我們預期2015 年城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%,明顯弱於一二線城市8%以上的整體水平。

11、房價預計2015 年2 季度之後才能回暖,環比調整幅度在5%以內,全年整體較為平穩:過去十年的歷史經驗告訴我們,房價與實際利率呈現負相關關系,而且居民存款定期化速度(表 現為活期存款與定期存款增速差)則對房價具備一定程度領先關系,我們預計房價在2015 年2 季度之後回暖,預計重點城市2015 年的房價低點環比調整幅度在5%以內。

12、存量住房戶均超過1 套,測算空臵率達17.7%,未來需求轉向“居住升級”+“舊城改造”。我們測算,城鎮傢庭共擁有存量房2.6 億套,6.2 億間,合計209 億平米。

3、資金價格方面,預計2015年實際利率平穩回落,回落速度緩於2012年

其次,2011年1月26日,我國推出瞭調控樓市的“新國八條”,祭出限購和限貸政策,並使得全國40多個城市開展限購。受此影響,投資房地產的形式也發生瞭變化,從直接購買房產過渡到購買房地產信托等。這些資金又進入房地產開發投資領域,成為供給資金。

4、2013年開始,中國房地產市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代,標志性事件是戶均1套房的實現。竹田鄉二胎房貸

基於我們詳細數據挖掘結果,40 個一二線城市中,我們僅看好房地產市場飽和度較低、未來仍然具有潛力的前20%的一二線城市,如北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門等城市。

任志強提到,在2013年以前,每年開發商建設的房子也就是700多萬套,意味著保障性住房等於翻瞭一倍的供應量,所以才會有大量的庫存出現。因為保障性住房要有人住的話就會分流一部分購買能力,也分流一部分消費需求。

縱覽各個國傢、經濟體中開發商的發展經驗,我們發現,在人口基數較大或者幅員遼闊的國傢/經濟體中,主流開發商傾向於實現縱向一體化(比如美國 1980 年以來發展按揭貸款公司、日本開發商介入建築行業,提高持有物業比重),堅守住宅開發產業鏈;而城市型經濟體、海島型經濟體,或者是中小型公司則“船小好 調頭”,更容易實現跨領域多元化(比如香港、中國臺灣地區開發商,均在行業增長空間見頂之後,涉入本城市/地區的其他產業發展,比如公共交通、百貨、電子 產業等等).

17、達到縱向一體化或者跨領域多元化的主要手段還是並購,未來三到五年是產業並購大發展時代

預計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長,新增信貸額達9.5萬億元。按照過往經驗,新增信貸的15%-20%將用於按揭貸款投放,加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度,估計全年新發放按揭貸款將在3.4萬億元左右,同比增長14%,將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億元。

18、傳統開發商模式的核心要素是“優質土地獲取能力”+“資金運用效率”

從價值鏈角度來講,開發商核心價值來自於獲取的土地增值部分,背後核心支撐要素在於優質土地的獲取能力以及運用資金效率。那麼從模式上去思考轉型的方向,就必須在土地獲取、資金利用兩點上做文章。

第三,從2011年開始,地方政府對土地財政的依賴程度明顯提高,土地出讓的速度加快,使得供給端的增長速度很快。

在大國經濟體中,開發商還是以資產持有的產業發展道路為主,價值鏈要素更加註重土地獲取,資金杠桿為土地發展服務,難以實現系統性國際化,所以 從日本、美國等國的開發商業務佈局來看,持有大量土地的重資產型開發商,比如帕爾迪、三井不動產等,其海外業務佈局占到全部業務比重都在10%以內。而當 這些開發商面臨行業下行周期時,多數的選擇是實現降杠桿,輕資產來應對行業的波動。

根據預測,2015全年將有兩次降息,而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預測:2.0%),意味著實際利率在2015 年將呈現穩步小幅回落趨勢,回落速度緩於2012年,而實際利率與房價負相關,預示著2015 年房價平穩。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-14/08395938822代償二胎借款任何問題免費諮詢354640880972.shtml

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