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房地產的未來仍然是市場化

  盡管呼和浩特是以文件形式將"取消限購"落地的"第一城",但此前各地政府不斷放出信號。據不完全統計,南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發文或明確表示限購政策已作調整。今年以來,已有至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調整公積金貸款等方式促進樓市走量。那麼,取消限購會成為未來主流趨勢嗎?取消限購會影響樓市走勢嗎?這是大傢最關心的兩個問題。

  但松綁限購長期來說對房地產市場卻是利好。尤其值得註意的是一些地方進行的戶籍制度改革,與取消限購成互補政策。日前廣東、海南及武漢等地陸續推出戶籍制度改革,逐步放松落戶限制。此舉可能帶來"曲線救市",給樓市增加大量的剛需購買力。戶籍制度的調整恰好體現瞭樓市"分類調控"的精神。對一線城市繼續增加供應,抑制、遏制投資投機性需求,限購政策不退出;而對於庫存量比較大的城市,則松綁限購政策,鼓勵更多外地人口落戶。當前中國已處於住房從短缺到過剩、勞動力從過剩轉向短缺的轉折期。在此背景下,購房入戶將成為多數城市穩定樓市的最有效措施,外地人落戶容易瞭,會有一定數量的人口導入當地市場,限購帶來的買房資格難題迎刃而解,給樓市帶來可觀的剛需購買力,有利於庫存住房的消化。

  短期內,房地產市場正進入調整期的基本面不會改變。在很多沒有限購的城市,房地產市場也普遍趨冷,這說明限購本身並不是決定性因素。對房地產市場來說,信貸是否松動才是更重要的影響因素。相關研究表明,房價走勢與M2的相關性高達71%。過去十年內,中國房地產一路飆升的根本房屋增貸核貸快速的銀行原因就是M2的增長。目前信貸政策偏緊,制約瞭房地產市場的回暖,而本屆政府在貨幣政策上更偏向於"微刺激",短期內貨幣政策出現大幅變化不大可能。如果房貸與信貸政策不放松,放松限購政策根本無法改變樓市大局。

  繼呼和浩特之後,濟南成為第二個取消樓市限購的城市。多方消息均已證實,濟南將於近日起全面放開限購,本地和外地人在濟南買房沒有套數限制。

  松綁或取消限購事實上已經成為趨勢。從對樓市走勢的影響來看,我認為,短期內取消"限購令"既不會導致房價暴漲,更不會逆轉樓市預期,而從長期來看,對樓市當然是利好。

內容來自sina新聞

  首先,在筆者看來,取消限購本身並不存在"價值錯誤",甚至可以說符合"政治正確"。黨的十八大提出"讓市場發揮決定性作用",中國房地產市場的主要問題恰恰在於市場被扭曲,限購政策本身就是行政指令,雖然能夠遏制部分投機需求但也損害瞭一些正常需求。本屆中央政府對樓市調控的要求是"分類調控",政府的基本思想是"用市場手段解決樓市問題,而不是用調控手段",也就是說每個地方可以根據自己的實際情況作出判斷。無論是呼和浩特還是濟南,部分二、三線城市之所以松綁乃至取消限購,主要就是因為這些地方商品房庫存高企。從市場化與促進樓市健康發展及當前市場形勢看,應該允許地方政府根據庫存去化周期與供需的變化,決定是否取消限購政策。給地方政府自主調整政策,有利去商品房庫存,釋放住房需求,促進樓市健康平穩發展,同時能夠防止房企資金鏈破裂與金融風險發生,避免樓市崩潰導致經濟下行。

  樓市的走勢是分化,而不是崩盤,樓市的未來應該是更加市場化,而行政指令應當逐步退出市場。"分類調控",是走向市場化的一個重要階段。無論是地方政府,還是開發商,還是普通百姓,都應該把握這個"主旋律"。



新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-11/09114283699.shtml

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