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  傅蔚岡(學者,上海金融與法律研究院執行院長)

不必妖魔化 以房養老

  近日,國務院下發《關於加快發展養老服務業的若幹意見》(以下簡稱《意見》),其中提到金融機構將試點"老年人住房反向抵押養老保險"。據媒體報道,相關具體操作辦法和實施計劃,將在明年一季度出臺。

  在中國這樣一個金融市場不夠發達的國傢,房產由於聚集瞭多種功能,其價值往往被高估,這意味著按揭貸款的時候往往要高出數倍於租金的價格;同理,通過設定反向抵押貸款,房產所有者就會得到遠高於月租金的現金流。從這個意義而言,以房養老是"金融與好的社會"的生動體現,當然,前提是我們能夠控制好其中的風險。

  頭條評論

  對大部分公眾而言,買房按揭已頗為熟悉,但何為"住房反向抵押養老保險"還是一頭霧水。住房反向抵押貸款是指已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構,相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋現值、未來增值、折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估後,按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息,並按人的平均壽命計算,將其房屋的價值化整為零,分攤到預期壽命年限中去,按月或年支付現金給借款人,一直延續到借款人去世。它使得投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。



內容來自sina新聞

  反向按揭是相對於傳統的"正向按揭"而言的,正向按揭的借款人貸款餘額不斷降低、房屋權益不斷增加,而反向按揭的借款人貸款餘額不斷增加、房屋權益不斷下降。反向抵押養老保險起源於歐洲,十多年前在美國和日本有快速發展。有專傢估計,在中國反向按揭市場空間在千億元級別:中國住宅房地產市場存量規模約為100萬億元。2010年,中國大約1.69億60歲以上老年人口,占總人口的比重為13%。美國目前的情況是在合格的潛在人群中,大約有2%-3%的傢庭選擇瞭反向按揭。假設中國的合格人群比例為1%,那麼這一市場的規模是1300億元。

  其次是商業上的難題。所有的商業難題,實際上都是來自未來的不確定因素---包括死亡年齡、利率和房價走勢的不確定。對房主來說,希望自己盡可能的長壽、在房價處於高位時抵押,這樣他就能夠領到足夠多的金額;而對貸款人而言,從盈利角度考量,則是希望自己的反向按揭貸款時間越短越好。如何在兩者之間取得平衡,這就需要銀行和保險機構的努力。這項措施在歐美實施之初,也曾出現過"人還在、房沒瞭"的情形---此類極個別案例的存在,一經媒體大肆渲染,就會對這個金融產品產生難以估量的負面影響。在當下中國,這尤其需要註意---因為以房養老在本質上是和我們的傳統觀念相違背的。

  當然,在中國推行反向按揭貸款也會面臨很多問題,首先是來自法律上的,房產所在的土地隻有70年使用權;其次,房主與金融機構在死亡年齡、利率和房價走勢等不確定因素上如何平衡。但盡管如此,當下推進"反向按揭"還是一件值得大書特書的標志性事件,其重要性絲毫不亞於當年住房按揭貸款的推出。以房養老是"金融與好的社會"的生動體現,當然,前提是我們能夠控制好其中的風險。

  哪些群體適合反向按揭?一般來說,是指那些退休後還想維持和工作時相同體面生活的人群。以美國為例,如果沒有其他投資,一個普通工薪階層所能領取到的退休金一般是在職工資的三分之一左右,這個收入顯然無法維持其與工作時相匹配的生活水準。但在美國,絕大多數傢庭都有自己的住房,在這個情況下,反向按揭貸款就能夠起到類似的作用。

  在當下中國,除瞭公務員和事業單位的退休工資差不多是和在職工作時持平外,其他各行各業的退休員工所能領取到的工資大都隻是全職工作的三分之一左右,而本世紀以來的房地產價值上漲,讓絕大多數的城市居民有瞭通過"以房養老"的可能。以一套價值200萬的房產為例,通過反向按揭,每月估計能領取1.5萬的現金。在現在的一線城市,老人擁有價值200萬房產的現象非常普遍,但是每月能夠有1.5萬現金流水的退休傢庭卻屈指可數---所謂的"房產富豪、現金窮人"現象,如果反向按揭能夠得以推行,那些退休金極為拮據的老人也能夠過上體面的退休生活。

  當然,在中國推行反向按揭貸款也會面臨很多問題,首先是來自法律上的。在現有的法律框架下,盡管房產是屬於個人,但是房產所在的土地卻隻有新市區土地貸款率利最低銀行70年的使用權---這意味著現在推行反向按揭時就會遇到房產歸誰的問題。要讓反向按揭得以大面積推行,必須解決這個所有權上的頑疾。當然,土地70年所用權問題如何能夠借此機會得以解決,那麼將絕不隻是有利於反向按揭貸款,更是撬動瞭一個不確定市場,很多金融產品都可以據此產生。

  盡管在國務院《意見》中"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"隻是短短一句,但還是被媒體解讀為政府在大力推進"以房養老",甚至有人質疑此舉是為政府的養老責任卸責。如果仔細通讀《意見》,就會發現這並非政府本意莿桐鄉房貸試算,《意見》明確指出養老保障要"以政府為主導,發揮社會力量作用,著力保障特殊困難老年人的養老服務需求,確保人人享有基本養老服務。"相反,反向抵押養老保險是在"完善投融資政策"這一段落中出現,換句話說,這隻是"發揮社會力量"的表現形式,以房養老不可能成為養老的主要形式。

  不過盡管如此,當下推進"反向按揭"還是一件值得大書特書的標志性事件,其重要性絲毫不亞於當年住房按揭貸款的推出。如果說住房按揭使得收入不豐的年輕人能提早數十年擁有自己的住宅,那麼反向按揭能讓現金流有限的老人過上有尊嚴的退休生活---以房養老因為提高瞭房產產出現金流的能力、也提高瞭產出現金流的可靠程度,這種提高,是幾千年來小農經濟所夢寐以求的飛躍。過去之所以要"養兒防老",不是因為兒子比土地可靠,而是因為土地及依附其上的房產無法證券化、不能提供穩定的現金流。





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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-09-18/08573578143.shtml
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