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● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

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  而城市運營商的隆重登場,意味著地方政府和開發商之間的合作關系更加緊密。這並非新生事物,但在新的時代裡要求新型關系出現。

  綠城集團董事長宋衛平曾不止一次批判政府的"失信",拿地之初並沒有告訴他,會有限購政策出臺。綠城成瞭那一輪調控中最受傷的企業。後來,如何應對調控帶來的不確定性成為所有房地產企業的必修課,企業開始具備免疫力。想用措手不及的行政命令讓市場降價,幾乎不可能。

  即使是限定瞭房價漲幅目標,許多城市也未完成。當年中央出臺限購等重大調控措施,北京市房協立馬召開通氣會,對政策進行解讀,並對土地借貸條件開發商進行"安撫"。不止一位開發商感慨,比房價上漲更猛烈的是地價。開發商心知肚明,地方政府並不希望房價大降。穩中有升的房價既照顧瞭各方利益,又能完成中央既定的任務。

  2000年前後,在中國非常流行大盤模式。所謂"大盤模式",就是投資人以十分低廉的價格從政府手中大規模購入土地,這些土地都是沒有配套設施的"生地",開發商需要從規劃做起,建道路、建管網、建學校、建商場,隨著土地逐步成熟,配套設施也漸趨完善,房子價格不斷攀升,豐厚利潤也就隨之而來。因此,在當時的市場環境下地產商似乎最歡迎"無為"的政府。

  但開發商受到資金實力、利益邊界、收益模式等條件的影響,決定瞭其不可能把城市很好的運營下去。大盤開發過程中,經常出現這樣的現象:大盤開發完成後,周邊環境依然沒有得到改善,大盤裡的公共服務設施投入乏力,公共資源產權邊界混亂,甚至仍有大片的土地屯在開發商手中常年得不到開發。而政府當初以低廉價格出讓的土地,事後再想彌補各種社會公共服務功能的不足,卻發現自己手裡已經沒有瞭可用的資源。

內容新北市身分證件來自sina新聞

  行政調控帶來的後果恐怕是房價連年上漲。

  如果說和過去有不同,則體現在地方政府和企業的利益捆綁得更深,無論是政府的執政水平,還是企業的開發水平都更高。與此同時,博弈的局面變得更復雜。博弈不僅體現在開發商和地方政府的談判中間,也體現在共同抵禦中央政策風險上,甚至是城市群和城市群之間的競爭。

  如果說政府和企業的深度合作,帶來瞭城市發展的效率,值得警醒的是,效率背後的問題。

  回看歷史,2008年至2009年的降價潮,既有金融危機的成分又有限購政策的原因。為什麼調控越來越嚴厲,但卻再也未出現大的降價潮?

任志強曾稱政府是最大開發商 老百姓吃肉罵娘

  困惑並不因為合作關系的加深而消弭,新的問題隨之而來。這幾乎是地方政府和企業都無法解決的體制性問題。

  但問題也隨之而來,以新城建設為例,許多城市出現瞭相似的問題。第一,城市產業缺乏或產業亟待升級調整,造成城市產業荒漠化、空心化嚴重,導致就業機會嚴重不足;第二,進城農民對城市就業、住房、教育、醫療、社會保障等公共服務產品需求大量增加,城市公共產品相對短缺;第三,城市社會管理能力卻遠遠滯後,造城區人口過於密集、交通擁堵、環境污染、水資源緊缺、房價飆升、空氣質量下降等各種"城市病"。

  以開發旅遊地產為例,萬達長白山度假區是在短時間裡打造出來的旅遊區,亦是地方政府和企業深度合作的典范。阿特金斯亞太區旅遊咨詢和度假區總體規劃董事Bruce C. MacDougall曾在負責萬達長白山項目的設計公司裡工作十年。

  他說,政府才是最大的開發商,以土地和稅源開發為主。地產商從來都是隨從,博弈者。而地方政府和地產商是同盟者。政府抬高瞭民眾預期,而老百姓是房價上漲的受益者,但卻總"吃肉罵娘"。專傢學者是捧臭腳的,沒有任何公眾態度。而媒體肆意歪曲信息,誤導大眾。銀行雖然按照公司法註冊,名義上是公司但實際上是政府手中的工具,而不是盈利主體,是政府調節社會公平的工具。

  博弈與合作:市場與政府的地產爭奪戰

鳥松區二胎房貸利率  本報記者 荊寶潔 北京報道

  隨著土地"招拍掛"政策的出臺,大盤時代宣告結束,但新的城市運營商時代隨之而來臨。伴隨於此的是,中國加速的城鎮化進程和大規模的城市建設。

  大約三年前,華遠地產董事長任志強在接受21世紀經濟報道記者采訪時,曾對政府、開發商、銀行的角色做瞭入木三分的描繪。

  地方政府發現,單靠政府解決這些問題是無力的,必須借助市場力量。新的合作關系也隨之而來。比如,找更有資金實力的央企合作,還有一些有資源的企業。企業不僅幫助政府進行城市公共產品的建設,也同時植入產業。

  這樣的選擇亦是雙方向的。企業也在選擇能夠提供更優質資源、更好服務的創新型政府。

  在一次"長陽模式"研討會上,北京萬科總經理毛大慶曾表示,當初之所以選中長陽來投資,"首先是看中瞭這裡的交通,其次是良好而成熟的市政資源,第三就是政府的執政能力。不論是跟規劃部門的接觸,還是跟政府其他部門的接觸,效率都非常高。他認為,長陽鎮在這些方面的突出優勢能極大地減少開發商的隱性風險。"

  任志強的話雖有玩笑成分,三年時間過去瞭,一切似乎都沒有變。盡管十八屆三中全會指明瞭改革的方向,強調市場的作用,但房地產市場仍籠罩在嚴厲的"行政調控"氛圍內,計劃經濟管理方式仍留有濃重色彩。唯一的變化可能是同盟者的關系更加緊密瞭,合作無處不在。

  困惑與擔心

  比如,醫院的建設。受制度所限,社會資本並不能順利進入公立醫院。而萬科在長陽花費巨大精力引入的北醫三院,卻因為醫院的屬地化管理,不具備行醫資格。在實現公共資源均等化方面,企業常常感到無力。現有的體制甚至對於公共資源的流動帶來巨大的障礙。當企業嘗試將優質的教育資源帶到新城或者新區時,也進行得不是很順利。

  方正集團董事、總裁、北大資源集團董事長餘麗在接受21世紀經濟報道記者采訪時建議,政府應積極鼓勵市場力量參與到文化產業發展的事業中來,讓企業承擔一部分職責,但應在制度、資金等方面給予一定的支持。

  新型合作關系

  邏輯一直沒被打破。任志強觀察到,當開發商有大量庫存時,因政策調控不得不適度降價以回收現金,但不會在沒有市場預期時進一步擴大生產,於是當解決瞭現金流的時候,市場中的庫存也開始下降瞭,就將剩餘的產品用高價出售,以彌補前期降價的損失,於是價格又開始回升瞭。

  拋開萬達長白山項目,他認為,旅遊地產建設速度過快會帶來風險。他告訴21世紀經濟報道記者,"我的傢鄉加拿大惠斯勒 Whistler就有一個滑雪區,那裡花瞭20年才建成,中國旅遊地產確實發展速度太快瞭。"

  Bruce C. MacDougall有超過30年的規劃經驗。他指出,如果中國的旅遊地產的發展速度慢下來,通過降速就能夠給予開發項目充分的時間,讓市場有充分的時間去做研究,同時市場也能夠有充分的時間把旅遊地產產品進行消化和吸收。而從西方國傢的經驗來看,西方城市發展得比較早,所以就更早地犯瞭很多錯誤,成功經驗多是來所犯的錯誤。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/07522553474.shtml
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