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14、進入地產“白銀”時代，銷售規模見頂、利潤率下行、競爭加劇之後，開發商唯有轉型，存在佈局重劃、產業拓展、模式切換三條路徑
7、歷史上看，房地產投資增速是到位資金來源及行業銷售額的滯後指標，2014 年行業到位資金的快速下降將繼續拖累房地產投資增速；目前行業可售庫存依然在高位，拿地未有明顯起色，預期2015 年新開工將繼續縮減，從產業邏輯鏈看，行業投資增速恢復上行需要等待可售庫存系統性下降，拿地恢復時點或在2015 年2 季度及以後。
事實上，每一次中國經濟陷入下行周期之時，房地產跟著就由調整轉入上行，時間多則2-3年或短則1年半，中央政府通過多輪貨幣、財政、稅收、房地產、投資的政策刺激，讓房地產成為中國經濟“軟著陸”的安全氣墊，平穩度過。
王小廣說，樓市下行，政府不會再來一次不負責任的泡沫，那樣很容易造成不可收拾的局面。他認為本次房產調整歷時至少5-10年，而這期間的房產市場可能會起伏不定，但總體來說是全面下行的。初步預測，包括今年在內的未來三年將是房產市場最困難的時期，會有大部分的中小房地產商面臨破產倒閉。
自1998年住房制度全面改革以來，中國住房市場化程度不斷提高，住宅投資增速明顯，住房供給規模快速增加。1998-2013年，中國城鎮住宅投資額由4311億元增加到58951億元，年均增長19%。城鎮居民住房條件明顯改善，人均住房建築面積從1998年的18.7平方米提高到2012 年的32.9平方米。
截至8月底，全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%。35個城市新房去化周期為17.5個月。
近幾年來市場供應量迅速上升，主要由3個原因所致。首先，為應對金融危機，2008年國內釋放大量流動性，但由於實體經濟不振，大量的資金直接或間接地進入瞭房地產領域。
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現在來看，2014年已進入最後兩個月，那麼2015年房價會跌嗎？
房企減少拿地、放緩開工節奏等戰略收縮已成既定事實，存貨積壓、現金流緊張、負債率攀升讓開發商放慢擴張步伐。
隨著之前眾多城市舊改項目的經驗總結，人們已經普遍意識到，舊城改造給城市帶來的並不僅是在新容積率下各物業的再組合，而是城市價值的再創造。舊城區在新城市發展趨勢下所承載的應該是未來的價值。這些未來的價值，往往通過商業早期傳遞給市場。
針對目前樓市庫存量大、消化時間長的問題，任志強此前認為，不是所有的庫存都能消化，有些庫存可能再過10年也消化不瞭，比如鄂爾多斯這樣沒人的地方，庫存就一直都消化不瞭，但在全國統計中，庫存總量會逐漸累積起來。
20、實現國際化則需要高度的金融化，加杠桿實現跨地區、高回報的“小而美”
數據顯示，1-9月份，房地產開發企業土地購置面積2.40億平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份縮窄1.4個百分點；土地成交價款6781億元，同比增長11.5%，增速下降1.3個百分點。9月份土地市場需求仍未見明顯起色。
13、國際經驗看，除非土地供給嚴格被控制，地產商高利潤率不可持續：我們比對其他國傢/地區開發商發展經驗發現，由於地產開發商行業並未形成核心進入壁壘，除瞭土地供給嚴格被控制的城市型經濟體(比如香港)，開發商開發業務的毛利率均在20%左右波動，而凈利潤率都在10%以下。
日前，世界銀行發佈《中國經濟簡報》將2014年的增長預測下調至7.4%，並預計2015-2016年的GDP平均增速將下降，其中，2016年將降至7.1%。
“從總的庫存量的情況看，和今年減少的銷售量來看，再加上政府提供的住房銷售情況來看，今年至少到7月份為止，我們的總需求並沒有下降，而且應該還是在上升的。”
而同時，美國、中國臺灣等經濟體，實現縱向一體化、跨領域多元化的主要路徑是通過並購，而非自身培育，因此，在行業增長空間見頂情況下，我們認 為，未來三到五年，中國將有更多地產產業內並購案例(類似美國1990-2002 年間)，及中小型公司跨行業多元化案例(類似中國臺灣地區的1992 年~2002 年)出爐。
國傢統計局發佈數據顯示，9月份70大中城市房價環比無一上漲，除廈門新建商品住宅價格環比持平外，其餘城市新建商品住宅和二手住宅價格環比均下降，創下瞭歷史紀錄。分析人士亦表示，最近一年買房的人大部分都虧瞭。
內容來自sina新聞
2、行業庫存去化周期在年底出現改善跡象。
16、從產業發展角度看，未來主流大開發商將更加傾向於縱向一體化，而中小型公司則實現跨領域多元化。
過去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一轍，即使是經濟與政策及政治三大背景不同環境，這五個調整周期本質上就是靠房地產與貨幣及投資“雙驅動”推進中國GDP10%增速，到2011年-2014年的平均增速預計7%-7.5%。
分析人士認為，7%的增速是不可持續的，在短期內，2015年將會是一個轉折點，過瞭2015年中國經濟有可能加速下行。
前幾年各地熱衷於開發房地產，如今，樓市供應速度已快於銷售速度，而住房庫存也悄然翻倍。
統計顯示，截至今年8月末，商品房待售面積56160萬平方米，與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比，增幅達到86.4%。過去兩年多，全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近4年來，全國商品房庫存增加瞭約190%。
在城鎮商品住房市場不斷發展，居民住房水平不斷提高的同時，我國住房保障體系逐步建立並不斷完善。特別是進入“十二五”時期以來，保障性安居工程建設加快推進，住房保障受益群體持續擴大。
縱覽各國/地區開發商發展歷程，可以將開發商的轉型之路歸結為“佈局”、“產業”及“模式”三個維度，展望未來三到五年，我們預期在行業規模增長空間見頂情況下，將迎來開發商轉型良機。
19、傳統大國經濟體中，土地持有開發商都是以國內市場為主，因此行業下行周期中模式上需要降杠桿、輕資產
近日，業內人士發佈瞭深度報告，對中國房地產業在2015年的走勢進行瞭詳盡的預測，總結出20條重大行業趨勢預測結論。
模式的另一個極端則是高度金融化，這個在商業地產、資本市場雙發達的經濟體較為突出，往往出現在產業發展周期後端(住宅建設量大幅萎縮或者處於城市型經濟體)，且金融業高度發展之後，其突出模式就是房地產基金的高速發展，脫離產業持有實現金融投資化、國際跨區域佈局，比較典型的案例有新加坡的凱德臵地，美國的鐵獅門等等。
2015年房地產市場重大預測20條
15、開發商未來要重點佈局“核心，核心還是核心”的前20%一二線城市
從2011年“十二五”計劃開始提出建3600萬套保障性住房，2012年計劃簽任務書開始建設，2013年下半年就開始大量的進入市場，“這一部分的量是非常大的。現在看，如果按5年計劃3600萬套，意味著每年要700萬套。加上棚改又增加瞭1200萬套。”
截至2012年年底，中國累計用實物方式解決瞭3100萬戶城鎮傢庭的住房困難，覆蓋面達到12.5%。如果“十二五”期間能順利完成3600 萬套保障房新開工任務，到2015年年底，全國就可以累計用實物方式解決5178萬戶城鎮傢庭的住房困難，城鎮傢庭保障覆蓋面將達到20.4%。
1、未來供給面趨收縮，投資活動趨保守，新開工收縮，2015年供應下降5%。
屆時中國住房市場結構會發生很大變化，政府在解決城鎮中低收入傢庭住房困難方面將發揮更積極的作用。
但未來住房潛在需求將逐年下降，市場重心轉為“改善”+“保障”，調控政策也將由2010~2013年的壓制需求轉為鼓勵住房消費、防范房地產市場風險。
5、土地制度：鼓勵舊城改造，嚴控特大型城市新增建設用地；或將有改性/城市更新的制度性框架出臺。
近年來，相對於土地保有量大的城市，不少土地資源或腹地有限的二三線城市在探尋新區發展的同時，也正在踐行大規模的舊城改造。
中國國傢行政學院決策咨詢部研究員王小廣表示“明年樓市可能迎來最困難時期。”
中國國土資源部此前向社會公佈《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度的通知》，明確耕地保護優先原則，將重點控制東部地區特別是京津冀、長三角、珠三角建設用地規模；嚴禁在流轉農地上建設旅遊度假村、高爾夫球場、別墅會所等。
目前，中國土地開發強度總體偏高，建設用地存量大、利用效率低。官方在中共十八屆三中全會、中央經濟工作會議等重要會議上，多次強調嚴守18億畝耕地保護紅線、耕地數量和質量保護並重等。
今後，人口500萬以上特大城市的中心城區，除瞭生活用地及公共基礎設施用地，原則上不再安排新增建設用地。但是，何謂“生活用地”，是否包括商品房用地；“原則上不再新增供地”如何執行，成為房地產市場的最大懸念。
6、2015年是房地產投資的“小年”，預計投資增速降速至8%，新開工面積同比下降10%，以下第7點成其理由。
8、按揭貸款支持將有所好轉，預計銷售額同比增長5%左右，銷售面積同比增速3%。行業銷售指標的先行指標則是信貸增速，中金宏觀組預計 2015 年M2 增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達9.5 萬億元，按照過往經驗，新增信貸的15%~20%將用於按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，我們估計全年新發放按揭貸款將在3.4 萬億左右，同比增長14%，將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91 萬億。
9、9大重點城市數據顯示，2015 年供需缺口將收窄，預計城市供應同比下降7%，需求同比回暖9%。
10、中小型城市面臨高基數，回暖幅度偏弱：而看到中小型城市，比如我們觀察的2.5 線城市及三四線城市(中金2.5 線城市定義為，除開40 個一二線城市外、房地產市場發展情況較好的46 個地級市)，近年來逐步進入市場發展的平穩期(類似二線城市的2009~2014 年)，限於高基數，我們預期2015 年城市商品住宅銷售額同比漲幅分別為4%和-2%，明顯弱於一二線城市8%以上的整體水平。
11、房價預計2015 年2 季度之後才能回暖，環比調整幅度在5%以內，全年整體較為平穩：過去十年的歷史經驗告訴我們，房價與實際利率呈現負相關關系，而且居民存款定期化速度(表 現為活期存款與定期存款增速差)則對房價具備一定程度領先關系，我們預計房價在2015 年2 季度之後回暖，預計重點城市2015 年的房價低點環比調整幅度在5%以內。
12、存量住房戶均超過1 套，測算空臵率達17.7%，未來需求轉向“居住升級”+“舊城改造”。我們測算，城鎮傢庭共擁有存量房2.6 億套，6.2 億間，合計209 億平米。
3、資金價格方面，預計2015年實際利率平穩回落，回落速度緩於2012年
其次，2011年1月26日，我國推出瞭調控樓市的“新國八條”，祭出限購和限貸政策，並使得全國40多個城市開展限購。受此影響，投資房地產的形式也發生瞭變化，從直接購買房產過渡到購買房地產信托等。這些資金又進入房地產開發投資領域，成為供給資金。
4、2013年開始，中國房地產市場逐步由住房短缺時代走向升級改善時代，標志性事件是戶均1套房的實現。竹田鄉二胎房貸
基於我們詳細數據挖掘結果，40 個一二線城市中，我們僅看好房地產市場飽和度較低、未來仍然具有潛力的前20%的一二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、南京、廈門等城市。
任志強提到，在2013年以前，每年開發商建設的房子也就是700多萬套，意味著保障性住房等於翻瞭一倍的供應量，所以才會有大量的庫存出現。因為保障性住房要有人住的話就會分流一部分購買能力，也分流一部分消費需求。
縱覽各個國傢、經濟體中開發商的發展經驗，我們發現，在人口基數較大或者幅員遼闊的國傢/經濟體中，主流開發商傾向於實現縱向一體化(比如美國 1980 年以來發展按揭貸款公司、日本開發商介入建築行業，提高持有物業比重)，堅守住宅開發產業鏈；而城市型經濟體、海島型經濟體，或者是中小型公司則“船小好 調頭”，更容易實現跨領域多元化(比如香港、中國臺灣地區開發商，均在行業增長空間見頂之後，涉入本城市/地區的其他產業發展，比如公共交通、百貨、電子 產業等等).
17、達到縱向一體化或者跨領域多元化的主要手段還是並購，未來三到五年是產業並購大發展時代
預計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長，新增信貸額達9.5萬億元。按照過往經驗，新增信貸的15%-20%將用於按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，估計全年新發放按揭貸款將在3.4萬億元左右，同比增長14%，將支持住宅銷售額同比增長5%至6.91萬億元。
18、傳統開發商模式的核心要素是“優質土地獲取能力”+“資金運用效率”
從價值鏈角度來講，開發商核心價值來自於獲取的土地增值部分，背後核心支撐要素在於優質土地的獲取能力以及運用資金效率。那麼從模式上去思考轉型的方向，就必須在土地獲取、資金利用兩點上做文章。
第三，從2011年開始，地方政府對土地財政的依賴程度明顯提高，土地出讓的速度加快，使得供給端的增長速度很快。
在大國經濟體中，開發商還是以資產持有的產業發展道路為主，價值鏈要素更加註重土地獲取，資金杠桿為土地發展服務，難以實現系統性國際化，所以 從日本、美國等國的開發商業務佈局來看，持有大量土地的重資產型開發商，比如帕爾迪、三井不動產等，其海外業務佈局占到全部業務比重都在10%以內。而當 這些開發商面臨行業下行周期時，多數的選擇是實現降杠桿，輕資產來應對行業的波動。
根據預測，2015全年將有兩次降息，而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位(2014年預測：2.0%)，意味著實際利率在2015 年將呈現穩步小幅回落趨勢，回落速度緩於2012年，而實際利率與房價負相關，預示著2015 年房價平穩。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-14/08395938822代償二胎借款任何問題免費諮詢354640880972.shtml
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